Neuer Wohnimmobilien-Marktbericht für München

  • Weiterhin hohe Immobilienpreise 
  • Trend in der Breite ungebrochen: Kunden in München sichern sich niedrige Zinsen bis zu 30 Jahre 
  • Nachhaltigkeit im Kundenfokus

Die HypoVereinsbank hat zum Wohnimmobilienmarkt in München einen neuen Marktbericht veröffentlicht. Prägend für den Wohnungsmarkt in der teuersten deutschen Stadt war bis zu Beginn der Krise die seit vielen Jahren andauernde enorme Marktanspannung: eine ungebrochen hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot, weiter steigende Miet- und Kaufpreise in allen Teilmärkten – und dies trotz der sich bereits 2019 eintrübenden Konjunktur. Zu Jahresbeginn zeichnete sich allerdings eine Abschwächung der bisher hohen Preisdynamik ab mit längeren Vermarktungszeiten und Seitwärtsbewegungen bei den Preisen. Während der ersten Wochen der Corona-Krise hat der Markt etwas an Dynamik verloren. Mit den Lockerungen sind die Verkäufe jedoch wieder deutlich angestiegen und dürften momentan das Vorkrisenniveau erreicht haben. „Dämpfende Preiseffekte gibt es bis dato kaum, vielmehr ziehen die Wohnimmobilienpreise in fast allen Segmenten wenn auch mit etwas geringerer Dynamik weiter an. Die Nachfrage ist bisher unverändert hoch und übersteigt bei Weitem das Angebot an Wohnraum. Lediglich bei der Verkaufsgeschwindigkeit lässt sich eine gewisse Verlangsam ausmachen“, fasst Peter Hoffmann, Regionalbereichsleiter Privatkunden in München, zusammen.

Grundstücks- und Eigenheimpreise: Baugrund bleibt Mangelware und steigt weiter im Preis

„Mit Blick auf die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren ist bisher keine ausreichende Steigerung erkennbar, um mit dem Bevölkerungswachstum Schritt zu halten“, stellt Martin Jauch, Chefgutachter für Immobilienbewertung, fest. Allerdings wurde in den vergangenen drei Jahren Baurecht für 11.000 WE p. a. geschaffen, was für die nahe Zukunft, sollten die Projekte realisiert werden, deutlich mehr Neubauaktivität signalisiert. Eine leichte Verschiebung hin zum dringend benötigten Mietwohnungsbau ist dabei zu beobachten. „Da es immer weniger Flächen für den Wohnbau gibt, frei werdende Abrissgrundstücke höherverdichtet bebaut werden und die Stadt Geschosswohnungsbau den Vorzug gibt, sind Grundstücke für Häuslebauer Mangelware“, so Jauch.

Die Preisexplosion bei Baugrundstücken hält somit stadtweit unvermindert an. Im 5-Jahres-Vergleich haben sich die Baulandpreise sogar verdoppelt. Die durchschnittlichen Grundstückspreise in guten Lagen bewegen sich heute bei rund 2.700 € / m². „Der begehrte Grund und Boden wird sich auch während und nach der Krise weiter verteuern“, prognostiziert der Chefgutachter.

Neubaugebiete für Eigenheime gibt es in München so gut wie keine. Mittelfristig ist keine Änderung zu erwarten, denn bei den aktuellen Neubauprojekten ist der Bau von Eigenheimen nur vereinzelt und in begrenztem Maße vorgesehen (z. B. Freiham). Objekte in gewachsenen Wohnvierteln, die im Zuge des Generationswechsels auf den Markt gelangen, erzielen demnach immer höhere Liebhaberpreise. Der Preisanstieg im Eigenheimsegment lag 2019 bei rund 10 %, sodass die Kaufpreise für Doppel- und mittlerweile auch Reihenhäuser in guten und inzwischen auch mittleren Lagen die Millionengrenze überschritten haben. Zu den gehobenen Wohnlagen mit aufgelockerter, über-wiegender Einfamilienhaus- bzw. Villenbebauung und mit Gartenstadtcharakter zählen die Wohnviertel Bogenhausen, Harlaching, Nymphenburg, Solln. Hier werden beim Wiederverkauf von Häusern und Villen ab 2 Mio. € durchschnittliche Quadratmeterpreise ab 15.000 € erzielt.

Teure Eigentumswohnungen: München weiter deutlich vor Berlin, Frankfurt und Stuttgart

Eigentumswohnungen sind der bevorzugte Wohnungstypus bei der Vermögensbildung in den Städten und zudem eine beliebte Form der Kapitalanlage im Niedrigzinsumfeld. Die Kaufpreise entkoppeln sich in München dabei immer weiter von den Mietpreisen und dem Verbraucherpreisindex. In guten Wohnlagen liegt die bayerische Landeshauptstadt in den Durchschnittspreisen weiterhin deutlich vor Berlin, Frankfurt oder Stuttgart. „Doch die Nachfrage nach neuen wie auch gebrauchten Eigentumswohnungen ist in München anhaltend hoch. Der aktuelle Krisenmodus hat das Marktgeschehen zwar etwas erschwert. Bei der Nachfrage sowohl im Neubau als auch im Bestand, sind bisher jedoch kaum Einbußen zu verzeichnen“, stellt Jauch fest. Der bereits seit Jahren starke Preisanstieg setzte sich auch im 1. Halbjahr klar fort. Denn auch Grundstückspreise und Baukosten steigen weiter. Allerdings sind seit 2019 längere Vermarktungszeiten und geringere Vor-verkaufsquoten zu beobachten. Ein Trend, der sich fortsetzen dürfte. Bei den Neubauaktivitäten ist indes keine Trendwende in Sicht, ganz im Gegenteil: 2019 wurden mit jährlich rund 3.000 Wohnungen etwa 23 % weniger Eigentumswohnungen errichtet als in den Jahren zuvor.

In Segment der exklusiven und Luxuswohnungen hat sich in den vergangenen Jahren München neben Berlin, Frankfurt und Hamburg mit einem vielfältigen Angebot als Topstandort auch für eine internationale Käuferklientel positioniert (Kaufpreise 12 bis 17 Tsd. € / m2). Zu den aktuell teuersten Neubauprojekten zählen u. a. „Hoch der Isar“ /Am Nockherberg, „Haus Sternwarte“ / Altbogenhau-sen, „Barer Höfe“ / Maxvorstadt, „Will N° 16“ / Harlaching. Der höchste Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung (beste Lage, 300 m2 Wohnfläche) lag bislang bei 23.000 Euro.

„Seit Beginn der Krise ist in diesem Segment eine deutliche Zurückhaltung spürbar. Da zudem ein vielfältiges Angebot im Bau und in Planung ist, bleibt abzuwarten, ob die kalkulierten Preise angesichts der größeren Anzahl von Konkurrenzprojekten am Markt erzielbar sein werden“, so Jauch.

Finanzierung von Wohnimmobilien: Möglichst lang

In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kunden im Raum München in der Breite ein sehr rationales Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Im Moment bringen unsere Privatkunden bei der Immobilienfinanzierung trotz der hohen Kaufpreise rund 20 Prozent Eigenkapital mit“, erklärt Regionalbereichsleiter Peter Hoffmann. „Bei der vermögenderen Private Banking-Klientel in der Region liegt der Eigenkapitalanteil nochmal deutlich höher bei bis zu 40 Prozent“, so Hoffmann. In diesem Kundensegment verzeichnet die Bank, unabhängig vom Thema Baufinanzierung, grundsätzlich auch die stärkste Wachstumsdynamik: „Aufgrund der hohen Nachfrage gerade durch die Erbengeneration, insbesondere zu Themen wie Vermögensnachfolgeplanung und nachhaltige Geldanlage, bauen wir unser Private Banking-Angebot in München nochmals aus“, sagt Hoffmann. So wurde etwa das Wealth Management-Team in München vergrößert und die Bank bietet zudem jetzt eigene Private-Banking-Teams neben der Hauptfiliale am Promenadeplatz in der Innenstadt auch in den Filialen an fünf weiteren Standorten im Stadtgebiet und im Umland an: zum Beispiel in Solln, am Rotkreuzplatz, an der Münchner Freiheit sowie in Grünwald und Starnberg. „Insgesamt wird unser Wealth Management & Private Banking damit künftig im Großraum München und im südlichen Oberbayern an über zehn statt vorher fünf Standorten direkt vor Ort vertreten sein“, kündigt Hoffmann an.

In der Immobilienfinanzierung entscheiden sich aufgrund der niedrigen Zinsen in allen Kundensegmenten, im Filialgeschäft wie auch im Private Banking, immer mehr Immobilienkäufer für sehr lange Zinsbindungen mit bis zu 30 Jahren: „Die Kunden möchten sich die derzeit niedrigen Zinsen so lange wie möglich sichern und achten auf Planungssicherheit und nicht nur auf den niedrigeren Zins bei kurzen Laufzeiten“, so Hoffmann. „Außerdem empfehlen wir den Kunden die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung fließen zu lassen“. Aktuell beträgt die anfängliche Tilgung bei Privatkunden durchschnittlich drei Prozent.

Eklatanter Mangel an Mietwohnungen hält an – Mietanstieg flacht jedoch ab

„Auf dem Mietwohnungsmarkt ist derzeit keine Entspannung festzustellen, obwohl in den vergangenen Jahren wieder einige neue Wohnungen gebaut wurden. Dennoch bleibt das Angebot zu gering, vor allem bezahlbarer Wohnraum ist knapp“, bilanziert Chefgutachter Martin Jauch. Ein eklatanter Wohnungsmangel für untere und mittlere Einkommensgruppen sowie die höchsten Mieten bundesweit prägen den stark angespannten Mietwohnungsmarkt. Bis 2019 verteuerten sich neuwertige Wohnungen (mittlere /gute Lage) um rund 3,5 % p. a. auf heute 19,30 € / m² (Vergleich: Hamburg 17 € / m², Berlin 16 € / m“). Seitdem steigen die Mieten vor allem bei Neubauten nur noch leicht an. Im höherpreisigen Segment und in weniger bevorzugten Lagen sind sogar leichte Korrekturen zu verzeichnen.

Auswirkungen durch die Pandemie lassen sich bisher kaum beobachten. Denn Mietausfallrisiken wurden durch den staatlichen Kündigungsschutz und weiteren Mieterschutz durch Staatshilfen abgemildert. Nach dem Auslaufen des Kündigungsmoratoriums im Herbst könnten Zahlungs-schwierigkeiten bei Mietern zunehmen bzw. pandemiebedingte Kündigungen erfolgen.

Der deutlich anspringende Neubau von bezahlbarem Mietraum seitens kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsbaugesellschaften, aber auch von privaten Investoren dürfte mittelfristig zu einer Entspannung beitragen und zu einer Seitwärtsbewegung bei der Mietpreisentwicklung führen. Bis dahin werden angesichts des Einwohnerwachstums die Nachfrage und damit auch die Anspannung hoch bleiben.

Durch das Auseinanderdriften der Miet- und Kaufpreisentwicklung bei Eigentumswohnungen sind die Renditen – wie auch in anderen Groß- und Mittelstädten – nochmals leicht gesunken.

Prognose: Markt bleibt stabil – keine Spekulationspreise

Die hohe Marktdynamik im weiter wachsenden München wird sich fortsetzen. Die seit Jahren marktbeherrschenden Triebkräfte haben sich kaum abgeschwächt: Niedrigzinsen, arbeitsmarktbedingter Zuzug, Zunahme der Kleinhaushalte, Flächen- und Wohnraummangel/-knappheit, zunehmende Wohnflächennachfrage pro Kopf, fehlende attraktive Anlagealternativen.

Der Wohnungsmarkt wird auch weiterhin stark angespannt bleiben, denn Grund und Boden sind knapp und das Missverhältnis zwischen Nachfrage und Angebot führt auch in Zukunft zu Engpässen in nahezu allen Segmenten. Ein weiterer Anstieg der Miet- und Kaufpreise ist die Folge, wenngleich mit etwas abgeschwächter Dynamik. Vor allem der Mangel an Mietwohnungen bleibt bestehen. Das benötigte bezahlbare Wohnungsangebot auszuweiten ist auch in der nahen Zukunft eine Herausforderung, auch wenn mehr öffentlich geförderter und preisgedämpfter Wohnungsbau stattfinden wird. Eine vorübergehende Rezession (verbunden mit wirtschaftlicher Unsicherheit, Einkommenseinbußen, steigender Arbeitslosigkeit) wird dennoch Spuren hinterlassen und sich in einigen Segmenten temporär in einer leicht rückläufigen Wohnflächennachfrage, Umzugshäufigkeit und Investitionsbereitschaft zeigen. Dieser „Corona-Effekt“ dürfte im weiteren Jahresverlauf sichtbarer werden mit möglichen Preiseffekten ab 2021.

„Langfristig ist bei den Mieten und Preisen mit Seitwärtsbewegungen auf den erreichten hohen Niveaus zu rechnen. Denn nach heutiger Einschätzung werden die zahlreichen Großvorhaben und die Entwicklung neuer Stadtviertel im nächsten Jahrzehnt unabhängig davon zu einer Marktentspannung beitragen“, blickt Martin Jauch in die Zukunft.

Risiken am Münchner Wohnungsmarkt begrenzt

„Die Risiken einer Marktüberhitzung oder deutlicher Preisrückgänge innerhalb kurzer Zeit sehen wir aus heutiger Sicht nach wie vor als begrenzt an“, so Jauch. Denn übermäßige Angebotsausweitungen mit dem Risiko von Leerständen seien in den kommenden Jahren nicht zu erwarten, eine Zinswende ist nicht erkennbar, Spekulation auf höhere Preise erscheint begrenzt und Verschuldungsgrad der Privathaushalte bleibt unkritisch. Sollte die Konjunkturschwäche länger als prognostiziert anhalten, steigen allerdings die Risiken für Überbewertungen. Standorte mit großen Neubauvorhaben, Projektentwicklungen mit geringen Lage- und Ausstattungsqualitäten sowie Projekte im hochpreisigen und Luxussegment dürften dann Preiskorrekturen erfahren. Die Immobilien im Verdichtungsraum München sind jedoch noch eher als in vielen anderen Regionen Deutschlands und Europas nachhaltig wertbeständig. Sie bleiben als Anlageklasse immer im Fokus von Privatanlegern und finanzstarken Investoren, sodass auch in Zukunft nationales und internationales Kapital in den Münchner Immobilienmarkt fließen wird.

Aktuelle Kundentrends: Digitalisierung verbessert weiter Kundenerlebnis

„Dank Digitalisierung und schnellerer Abläufe gewinnen wir Zeit für mehr Kundenberatung in der Baufinanzierung wie in allen anderen Bereichen. Mit einer erstmals innerhalb der UniCredit gruppenweit gemeinsam entwickelten und neugestalteten App, wesentlich schnelleren Prozessen bei Kontoeröffnungen und Kreditverträgen oder durch Videozuschaltungen von Experten verbessern wir kontinuierlich das Kundenerlebnis“, erklärt Hoffmann. „Unseren Kunden werden wir noch stärker als bisher flexible und nahtlos ineinandergreifende Möglichkeiten bieten ihre Bankgeschäfte zu erledigen – ob von unterwegs oder in der Filiale“. Bei vielen digitalen Innovationen war die Bank von Anfang an dabei, z.B. bei Apple Pay oder Echtzeitüberweisung. Kontoeröffnungen sind in wenigen Minuten papierlos möglich – auch Online und Mobile mit der neuen App. Das Filialgeschäft ist und bleibt ein wichtiger Baustein für die physische Interaktion mit den Kunden. „Wir wollen unseren Kunden einen für sie optimalen Mix an Zugangsmöglichkeiten anbieten: Dazu gehört die Filiale ebenso wie online-, mobile- oder Telefon-Banking und auch eine ortsunabhängige Beratung per Video“, sagt Hoffmann. „Viele unserer Berater und Spezialisten sind bereits seit Jahren auch per Videoberatung im Einsatz und sind mit der Technologie entsprechend gut vertraut. Unabhängig davon, dass wir unser Multikanalangebot nochmals verstärkt haben, haben unsere Kunden gerade auch während der teilweisen Filiallschließung während des „Lock-Downs“ von diesem Angebot und der durchgehenden Erreichbarkeit unserer Berater profitiert“, resümiert der Regionalbereichsleiter für das Münchener Privatkundengeschäft.

Nachhaltigkeit im Fokus bei Geldanlage und Finanzierung

In allen Servicebereichen profitieren Kunden immer mehr von digitalen und somit papierlosen Angeboten, die auch den Papierverbrauch der Bank innerhalb von zehn Jahren um 64 Prozent reduzierten: Bis 2023 will die Bank bei der Abwicklung ihrer Prozesse komplett auf Papier verzichten. Generell verstärkt sich der Nachhaltigkeitstrend auch mit der jungen Erbengeneration in der Vermögensnachfolgeplanung und das Thema nachhaltige Geldanlage wird damit an Bedeutung weiter gewinnen: „Drei von vier Deutschen legen Wert auf Nachhaltigkeitsaspekte bei ihrer Geldanlage und auch in der Baufinanzierung. Auf diesen Trend gehen wir verstärkt mit entsprechenden Nachhaltigkeitsvarianten in der Vermögensverwaltung, durch aktive Thematisierung in der Anlageberatung und ein integriertes KfW-Angebot bei klimafreundlichen Finanzierungen ein“, erläutert Hoffmann.

Anmerkung: Die Mieten und Preise sind das Ergebnis von Analysen der HVB-Immobiliengutachter basierend auf eigenen Daten und Erfahrungswerten, die im Rahmen der Immobilienbewertung und Gutachtenerstellung anfallen sowie der Aus- und Bewertung diverser öffentlich zugänglicher Quellen.

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