Was spricht derzeit für einen Immobilienkauf?

Die Bauzinsen sind historisch gesehen gar nicht so hoch

Wer sich Ende Oktober 2023 von einer Bank Geld für den Kauf einer Wohnung oder den Bau eines Hauses lieh, zahlte im Durchschnitt für einen Hypothekenkredit mit zehn Jahren Laufzeit 4,22 Prozent. Anfang Juli 2025 waren es 3,61 Prozent. Das zeigt der Biallo-Index, die langfristige Auswertung der Hypothekenzinsen auf biallo.de. Die monatliche Rate für Zins und Tilgung für einen zehnjährigen Baukredit über 300.000 Euro sinkt dadurch um gut 150 Euro je Monat von 1.555 Euro auf 1.402,50 Euro. Unterstellt ist dabei, dass die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer zwei Prozent des Kreditbetrags pro Jahr zurückzahlt, um mit dieser Tilgungsrate den Kredit abzutragen. Je nach Umfang des Darlehens kann die Ersparnis auch deutlich höher oder niedriger sein.

Nun klingen Zinsen von um die 3,5 Prozent eher hoch – zumindest verglichen mit Zinsen von unter 1,0 Prozent, die es noch zum Beispiel im Frühjahr 2020 gab. Im historischen Vergleich sind Zinssätze von deutlich unter vier Prozent aber niedrig. So lagen die Zinsen vor gut 30 Jahren bei knapp neun Prozent – für die jüngere Generation eine fast unvorstellbare Zahl. Im 30-Jahres-Durchschnitt belaufen sie sich auf etwa 4,5 Prozent.  „Langfristig betrachtet sind Bauzinsen von um die 3,5 Prozent deshalb nicht viel“, sagt Thomas Hentschel, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Was bei den Bauzinsen gerade besonders auffällig ist

Lange Jahre herrschte bei den Bauzinsen verkehrte Welt: Normalerweise gilt bei den Hypothekenzinsen, genauso wie bei den Sparzinsen, etwa für Festgeld: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zins. In den vergangenen knapp drei Jahren war das jedoch umgekehrt. Der Zinssatz für kürzere Laufzeiten war höher als der für längere. Fachleute sprechen von einer inversen Zinsstruktur. Das scheint nun, nach insgesamt acht Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) binnen zwölf Monaten, vorbei zu sein. Erstmals seit August 2022 waren bereits im April die Zinsen für fünfjährige Baufinanzierungen im Durchschnitt wieder niedriger als für zehnjährige, wie der Biallo-Index zeigt. Für Immobilienkäufer und Häuslebauerinnen kann es deshalb wieder in Frage kommen, auf Darlehen mit einer fünfjährigen Bindungsfrist zu setzen, etwa, weil sie danach schuldenfrei sind oder weil sie Darlehen mit einer kürzeren Laufzeit und einer längeren Laufzeit von zehn oder 15 Jahren kombinieren wollen.

Zuletzt ging es mit den Bauzinsen jedenfalls leicht abwärts. Nachdem im März das geplante Schuldenpaket der Bundesregierung die Rendite zehnjähriger deutscher Staatsanleihen und damit auch die Hypothekenzinsen nach oben trieb, sind die Zinsen nun wieder gefallen, am stärksten bei den kürzeren Laufzeiten.

So entwickelten sich die Bauzinsen seit Jahresanfang: Tabelle

So legt sowohl der langfristige wie auch der kurzfristige Vergleich nahe: Jetzt könnte ein guter Zeitpunkt für eine Baufinanzierung sein. Der Baukredit-Vermittler Interhyp spricht etwa von einer „Zinsdelle“ und rät Interessenten zum Kauf. „Besser wird’s nicht“, glaubt Interhyp-Vertriebsvorständin Mirjam Mohr: „Zinsdellen bieten Chancen und sollten genutzt werden.“ Auch die jüngste Umfrage  von biallo.de unter Expertinnen und Experten für Baufinanzierung bei 14 Banken und Kreditvermittlern zeigt: Immobilienkäufer und Hausbauer sollten sich bis Jahresende 2025 eher auf höhere Zinsen als auf niedrigere Zinsen einstellen. Demnach rechnet die Mehrheit der Fachleute damit, dass die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen bis Ende 2025 leicht steigen, bis auf maximal 4,0 Prozent.