Ein oft übersehener Faktor ist die Restnutzungsdauer. Diese Zahl gibt an, wie lange ein Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist. Je kürzer sie ausfällt, desto niedriger der Gebäudewert – und desto weniger Grundsteuer wird fällig.

So rechnet das Finanzamt

In Nordrhein-Westfalen gilt das Bundesmodell. Der Gebäudewert fließt direkt in die Grundsteuer ein. Und dieser Wert hängt stark von der Restnutzungsdauer ab.

Die Formel ist einfach: Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Bei Wohngebäuden setzt das Finanzamt 80 Jahre an. Ein Altbau von 1960 hätte demnach 2024 noch 16 Jahre Restnutzungsdauer.

Selbst wenn rechnerisch weniger herauskommt, gilt eine Mindestgrenze von 24 Jahren. Diese entfällt nur, wenn das Gebäude nicht mehr nutzbar ist oder abgerissen werden muss.

Sanierungen verändern die Rechnung

In Köln, in der viele Gebäude zwischen 1950 und 1975 erbaut wurden, spielt der Modernisierungsgrad eine große Rolle. Eine energetische Sanierung, ein neues Dach oder moderne Fenster verlängern die Restnutzungsdauer. Das steigert den Gebäudewert und kann zusätzlich die Grundsteuer erhöhen.

Umgekehrt gilt: Wurde ein Altbau nie modernisiert, ist die Restnutzungsdauer womöglich kürzer als vom Finanzamt angenommen. Dann ließe sich die Grundsteuer senken.

So lässt sich die Grundsteuer senken

„Je kürzer die Restnutzungsdauer eines Gebäudes, desto geringer fällt meist die Grundsteuer aus", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. „Eine Überprüfung lohnt sich – gerade bei älteren Immobilien."

Eigentümer dürfen eine abweichende Restnutzungsdauer jederzeit durch ein Gutachten nachweisen. Weicht diese deutlich von der pauschalen Annahme des Finanzamtes ab, kann der Gebäudewert – und damit die Grundsteuer – korrigiert werden.

Diese drei Schritte helfen bei der Prüfung:

• Erstens den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt prüfen. Dort steht die angesetzte Restnutzungsdauer.
• Zweitens Unterlagen zu Baujahr und Modernisierungen zusammenstellen.
• Drittens bei Unstimmigkeiten einen Sachverständigen in Köln hinzuziehen, der ein Restnutzungsdauer-Gutachten erstellt.