Wie wird die Erbschaftsteuer berechnet?

Grundlage für die Berechnung ist der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert meist ohne Besichtigung – und schätzt dabei häufig zu hoch. Die tatsächliche Steuerlast hängt vom Verwandtschaftsgrad ab: Ehepartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder bis zu 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Für Geschwister, Nichten oder nicht verwandte Erben liegt der Freibetrag dagegen nur bei 20.000 Euro.

Übersteigt der Immobilienwert den Freibetrag, wird der Restbetrag mit Steuersätzen zwischen 7 und 50 Prozent belastet – je nach Steuerklasse und Erbschaftshöhe.

Warum Hamburg besonders betroffen ist

Seit 2023 gelten verschärfte Bewertungsregeln, die den steuerlichen Immobilienwert spürbar erhöhen. Eine längere Nutzungsdauer von 80 statt 70 Jahren und angepasste Sachwertfaktoren führen dazu, dass Immobilien heute oft deutlich höher bewertet werden als noch vor wenigen Jahren. Besonders relevant für Hamburg: Der sogenannte Regionalfaktor liegt in Hamburg bei 1,75 – einer der höchsten Werte in Deutschland. Dieser Faktor bildet das regionale Baukostenniveau ab und erhöht den Gebäudesachwert um 75 Prozent. Für Hamburger Erben bedeutet das: Immobilien werden steuerlich deutlich höher bewertet als noch vor wenigen Jahren.

„Viele Erben in Hamburg sind überrascht, wie hoch das Finanzamt den Wert ihrer geerbten Immobilie ansetzt", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann überhöhte Schätzwerte korrigieren und die Steuerlast erheblich senken."

Welche Möglichkeiten gibt es, die Steuer zu reduzieren?

Das wirksamste Mittel ist ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Es weist den tatsächlichen Marktwert nach und kann die Bemessungsgrundlage senken. Zusätzlich lassen sich Nachlassverbindlichkeiten wie Bestattungskosten, offene Schulden oder Notargebühren steuermindernd ansetzen. Bei vermieteten Immobilien gewährt das Finanzamt zudem einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent. Wird das geerbte Eigenheim selbst bewohnt und mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt, kann die Erbschaftsteuer für Ehepartner und Kinder sogar vollständig entfallen.

Checkliste: So gehen Erben richtig vor

Wer in Hamburg eine Immobilie erbt, sollte strukturiert vorgehen. Die wichtigsten Schritte im Überblick:

1. Erbe prüfen und entscheiden: Zunächst klären, ob das Erbe angenommen oder ausgeschlagen wird.
2. Erbschaft beim Finanzamt melden: Innerhalb von drei Monaten muss das Erbe dem Finanzamt des Verstorbenen gemeldet werden.
3. Immobilienwert ermitteln lassen: Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann überhöhte Finanzamt-Schätzungen korrigieren und die Steuerlast senken.
4. Entscheidung des Finanzamts abwarten: Das Finanzamt prüft, ob eine Erbschaftsteuererklärung erforderlich ist.
5. Steuererklärung abgeben: Falls gefordert, die Erbschaftsteuererklärung mit allen relevanten Angaben einreichen.
6. Steuerbescheid prüfen: Nach ein bis zwei Jahren ergeht der Bescheid. Bei Unstimmigkeiten kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden.

Fazit

Die Erbschaftsteuer auf Immobilien in Hamburg kann aufgrund der hohen Marktwerte erheblich ausfallen. Wer die Freibeträge kennt, Gestaltungsmöglichkeiten nutzt und den Immobilienwert durch ein fundiertes Gutachten belegen lässt, kann die Steuerlast jedoch spürbar reduzieren. Eine frühzeitige Beratung schützt vor unangenehmen Überraschungen.