Ohne Testament entscheidet das Gesetz

Liegt kein Testament vor, greift die gesetzliche Erbfolge nach § 1924 ff. BGB. Gibt es mehrere Berechtigte, entsteht eine Erbengemeinschaft: Die Immobilie gehört dann allen Miterben gemeinsam, und wesentliche Entscheidungen wie ein Verkauf erfordern Einstimmigkeit. In der Praxis blockieren sich Miterben mit unterschiedlichen Interessen häufig gegenseitig.

Hinzu kommt ein Liquiditätsproblem, das sich in Stuttgart besonders zuspitzt. Die Immobilie ist meist der wertvollste Teil des Nachlasses. Will ein Erbe das Elternhaus übernehmen, muss er die Geschwister entsprechend ihrer Erbquoten auszahlen. Bei Stuttgarter Verkehrswerten übersteigen diese Summen die Ersparnisse vieler Familien deutlich. Am Ende steht dann oft der Verkauf, obwohl ihn eigentlich niemand wollte.

Privates oder notarielles Testament: Die Form entscheidet mit

Ein eigenhändiges Testament nach § 2247 BGB ist schnell verfasst, birgt bei Immobilien aber erhebliche Risiken. Fehlt die Unterschrift, ist es unwirksam; fehlt das Datum, drohen Zuordnungsprobleme bei mehreren Fassungen. Auch ungenaue Formulierungen führen zu Streit: Der Satz „das Haus bekommt die Tochter" lässt offen, ob eine Erbeinsetzung oder ein Vermächtnis gemeint ist.

Das notarielle Testament nach § 2232 BGB bietet mehr Rechtssicherheit, wird beim Amtsgericht hinterlegt und ersetzt gegenüber dem Grundbuchamt häufig den Erbschein. Welche der verschiedenen Testament-Arten mit Immobilie sinnvoll ist, hängt von der jeweiligen Familien- und Vermögenssituation ab. Für die inhaltliche Gestaltung stehen bewährte Instrumente zur Verfügung: das Berliner Testament für Ehepaare, das Vermächtnis zur gezielten Zuwendung an einzelne Personen oder die Teilungsanordnung, mit der Erblasser die Verteilung des Nachlasses konkret festlegen. Zu beachten bleibt der Pflichtteil nach § 2303 BGB, der enterbten nahen Angehörigen als Geldanspruch zusteht und die Erben kurzfristig zu Auszahlungen zwingen kann.

Der unterschätzte Faktor: Was ist die Immobilie wirklich wert?

Viele Testamente scheitern in der Praxis nicht an der Form, sondern an falschen Wertannahmen. Wer Erbquoten festlegt oder Ausgleichszahlungen anordnet, ohne den tatsächlichen Verkehrswert zu kennen, riskiert unfaire oder unfinanzierbare Regelungen. Gerade im Stuttgarter Kessel, wo Lage, Hangneigung und Aussicht den Wert zweier benachbarter Grundstücke erheblich auseinandertreiben können, führen grobe Schätzungen schnell zu sechsstelligen Fehleinschätzungen.

„Die beste Testamentsgestaltung läuft ins Leere, wenn der Immobilienwert falsch angesetzt ist", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Wer im Testament eine Ausgleichszahlung anordnet, die auf einem veralteten oder geschätzten Wert beruht, programmiert den Streit unter den Erben faktisch mit."

Eine unabhängige Immobilienbewertung in Stuttgart verschafft Erblassern eine belastbare Grundlage, um Quoten, Vermächtnisse und Auszahlungen realistisch zu bemessen. Auch steuerlich lohnt der Blick auf den Wert: Nach § 16 ErbStG bleiben für Ehegatten 500.000 Euro steuerfrei, für Kinder 400.000 Euro und für Enkel in der Regel 200.000 Euro. Bei Stuttgarter Immobilienwerten sind diese Freibeträge schnell überschritten, sodass jeder zu hoch angesetzte Euro unmittelbar Steuer auslöst.

Frühzeitig planen statt später streiten

Wer den Übergang seiner Immobilie regeln will, sollte drei Schritte verzahnen: den aktuellen Verkehrswert ermitteln lassen, die passende Testamentsform mit Notar oder Fachanwalt wählen und Pflichtteils- sowie Steuerfragen von Beginn an mitdenken. Immobiliengutachter ermitteln den Verkehrswert unabhängig und gerichtsfest, sodass Erblasser und Erben auf einer neutralen Zahlenbasis planen können. Mit einer Bewertung durch die Heid Immobilienbewertung Stuttgart bleibt vom Vermögen im Kessel das erhalten, was der Erblasser tatsächlich weitergeben wollte.