Verantwortlich ist nach § 8 des Gebäudemodernisierungsgesetzes der Bauherr oder Eigentümer. Mitverantwortlich sind im Rahmen ihres Wirkungskreises auch Personen, die in deren Auftrag bei Errichtung oder Änderung der Anlagentechnik tätig werden. Neu sind vor allem Schwelle und Frist: Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Bis dahin stand die Pflicht in § 71a, dort für Anlagen über 290 Kilowatt und mit Frist bis Ende 2024. Hinzugekommen ist unter anderem eine eigene Pflicht zur automatischen Beleuchtungssteuerung.

Bis zum Ablauf des Jahres 2029 muss die Ausrüstung im Bestand stehen

Die Frist gilt nach dem Wortlaut der Vorschrift mit einer doppelten Einschränkung: Die Ausrüstung entfällt, wenn sie technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Für Systeme, die in einem Zeitraum von bis zu drei Jahren vor dem 1. Januar 2027 in ein bestehendes Nichtwohngebäude eingebaut wurden oder bis Ende 2026 noch eingebaut werden, gilt eine Sonderregel. Erfüllt ein solches System die Anforderungen des § 56 Absatz 2 nicht, also die sechs dort genannten Fähigkeiten, darf der Eigentümer nach dem 31. Dezember 2029 nachrüsten; die Frist dafür beträgt zehn Jahre. Wer die Nachrüstung vergibt, sollte die Leistungsabgrenzung früh klären — die gängigen Vertragstypen im Facility Management sind dazu im selben Fachportal beschrieben.

Von den Absätzen 1 bis 4 des § 56 ausgenommen sind Gebäude im Eigentum des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder einer Gesellschaft mit Bundesbeteiligung, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen. Daneben können Eigentümer oder Bauherren nach § 102 desselben Gesetzes eine Befreiung beantragen, etwa bei einer unbilligen Härte. Bei Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann nach § 105 von den Anforderungen abgewichen werden, soweit ihre Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen.

„Die Schwelle von 70 Kilowatt kann neben Kliniken auch größere Bürohäuser und Schulen treffen. Wer erst 2029 anfängt, sucht Fachleute in einem Markt, in dem alle anderen ebenfalls suchen“, sagt Alexander Weipprecht, Geschäftsführer der Provimedia GmbH.

Welche Gebäude und Anlagen die Pflicht erfasst

Maßgeblich ist die Nennleistung einer Heizungsanlage, einer kombinierten Raumheizungs- und Lüftungsanlage, einer Klimaanlage oder einer kombinierten Klima- und Lüftungsanlage. Ob die Schwelle überschritten ist, hängt von der Nennleistung der jeweiligen Anlage ab; mit der Absenkung von 290 auf 70 Kilowatt wächst der Kreis der erfassten Gebäude.

Wie wenig neu hinzukommt, zeigt der Blick auf die Bautätigkeit. Laut dem dena-Gebäudereport 2026 der Deutschen Energie-Agentur in der Fortschreibung vom September 2026 wurden im Jahr 2025 knapp 8.500 beheizte Nichtwohngebäude fertiggestellt. Die Zahl der Abrisse nennt der Report für alle Nichtwohngebäude: 6.300 im Jahr 2025 gegenüber rund 21.000 im Jahr 1995. Die Zahl der fertiggestellten Büro- und Verwaltungsgebäude sank von 3.172 im Jahr 2002 auf 1.350 im Jahr 2025.

Gemäß derselben Auswertung ging auch die jährlich fertiggestellte Nutzfläche in Nichtwohngebäuden von 36,4 Millionen Quadratmetern im Jahr 1993 auf 22,2 Millionen Quadratmeter im Jahr 2025 zurück, ein Minus von 39 Prozent. Die Frist bis Ende 2029 betrifft damit vor allem Gebäude, die heute schon stehen.

Woran sich ein taugliches System messen lassen muss

Im Gesetz stehen die Fähigkeiten, die ein System beherrschen muss. Für Neubauten kommen weitere Vorgaben hinzu, und für alle erfassten Nichtwohngebäude gilt eine eigene Pflicht zur Beleuchtungssteuerung. Fünf Punkte bestimmen die Ausschreibung:

• kontinuierliche Überwachung, Protokollierung und Analyse der Verbräuche aller Hauptenergieträger und aller gebäudetechnischen Systeme sowie Anpassung des Verbrauchs dieser Hauptenergieträger
• Zugang zu den erhobenen Daten über eine gängige, frei konfigurierbare Schnittstelle, damit Auswertungen firmen- und herstellerunabhängig möglich sind
• Erkennen von Effizienzverlusten und Hinweise an den Betreiber auf mögliche Verbesserungen
• bei Neubauten mindestens Automationsgrad B über 290 Kilowatt und mindestens Automationsgrad C über 70 Kilowatt nach der Spezifikation DIN/TS 18599-11 des Deutschen Instituts für Normung (DIN) in der Fassung 2025-10
• bei Anlagen über 70 Kilowatt bis Ende 2029 zusätzlich eine automatische Beleuchtungssteuerung, es sei denn, das ist technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar; sie soll angemessen zoniert sein und über eine Belegungserkennung verfügen

Hinzu kommt bei Neubauten ein technisches Inbetriebnahme-Management einschließlich der Einregelung der Anlagen. Es muss mindestens den Zeitraum einer Heizperiode für die Wärmeerzeugung und mindestens eine Kühlperiode für die Kälteerzeugung erfassen — eine Anforderung, die sich nicht in der Bauphase abarbeiten lässt.

Wofür Eigentümer die verbleibenden Jahre brauchen

Drei Heizperioden liegen zwischen dem Jahreswechsel 2026/2027 und dem Stichtag. Für den Bestand heißt das: Zählpunkte und Datenpunkte aufnehmen, die vorhandene Leittechnik darauf prüfen, ob sie die Daten über eine gängige und frei konfigurierbare Schnittstelle zugänglich macht, und erst danach ausschreiben. Wer diese Frage überspringt, riskiert ein System, das keine firmen- und herstellerunabhängige Auswertung ermöglicht. Die Deutsche Energie-Agentur schreibt ihren Gebäudereport neben der Jahresausgabe zweimal im Jahr fort; die nächsten Ausgaben zeigen, ob Neubau und Abriss im Nichtwohnbereich weiter zurückgehen.

Die vorstehenden Angaben zur Pflicht zur Gebäudeautomatisierung geben eine allgemeine Information nach dem am 23. September 2026 abgerufenen Normwortlaut wieder und sind keine Rechtsberatung. Grundlage sind die §§ 8, 56, 102 und 105 des Gebäudemodernisierungsgesetzes in der an diesem Tag auf dem Portal des Bundesamts für Justiz veröffentlichten Fassung. Die Angaben zur früheren Rechtslage beruhen auf § 71a des Gebäudeenergiegesetzes in der Fassung des Bundesgesetzblatts 2023 I Nr. 280. Die Angaben zur Umbenennung und zum Inkrafttreten beruhen auf Artikel 1 Nummer 1 und Artikel 9 Absatz 1 des Änderungsgesetzes im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Ob und in welchem Umfang eine Anlage im Einzelfall erfasst ist, klärt sich in einer fachtechnischen und rechtlichen Prüfung.