„Nach der deutlichen Konsolidierung in den letzten Jahren ist der Preistrend in allen Wohnsegmenten steigend“, fasst Sabine König, Vorständin der LBS NordOst, die Ergebnisse zusammen.

Entwicklung im Bestand

Im vergangenen Jahr sind die Durchschnittspreise für Bestandsobjekte flächendeckend bei moderater Dynamik gestiegen. Bestandshäuser in Hamburg kosten im Durchschnitt 5.139 €/m² und liegen damit nur leicht über dem Vorjahreswert (5.120 €/m²). Die teuersten Angebote in diesem Segment wurden mit 15.025 €/m² in Harvestehude registriert.

Mit plus 4,0 % stiegen die Preise für Hamburger Bestandswohnungen im Mittel auf jetzt 6.278 €/m² an. Die Preisspanne zwischen den Stadtteilen bleibt groß: Für eine 80 qm-Bestandswohnung müssen Interessierte je nach Stadtteil durchschnittlich zwischen rund 245.000 Euro (Marmstorf) bis zu knapp 1 Mio. Euro (HafenCity) kalkulieren.

Im Hamburger Umland kosteten Bestandshäuser im Mittel 3.182 €/m² (+ 1,0 %). Bestandswohnungen verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr um 6,7 % auf durchschnittlich 3.268 €/m².
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Die höchsten Preise im schleswig-holsteinischen Umland werden mit Durchschnittswerten von 4.588 €/m² in Wentorf/Aumühle (Bestandshäuser) sowie mit 3.883 €/m² in Ahrensburg (Bestandswohnungen) verlangt.

Sabine König ergänzt: „Die Lage bleibt ein zentraler Werterhalt-Faktor. Gleichzeitig gewinnt der energetische Zustand von Bestandsimmobilien immer mehr an Bedeutung, sowohl für den Verkauf als auch zur Senkung der eigenen Betriebskosten.“

Entwicklung im Neubau:

Für neue Eigenheime sind im Vergleich zum Vorjahr die Durchschnittspreise um 5,6 % in der Stadt und 0,4 % im Umland gestiegen. Kaufinteressenten müssen mit einem durchschnittlichen m²-Preis von 5.698 Euro in Hamburg und 3.818 Euro im Umland kalkulieren.

Neubauwohnungen verteuerten sich im gleichen Zeitraum um durchschnittlich 1,1 % auf 8.660 €/m² im Stadtgebiet. Im Umland kosteten neue Wohnungen im Mittel 5.111 €/m² (plus 5,1 %).

Die Preisspanne innerhalb Hamburgs ist auch im Neubau hoch. Sie liegt derzeit für neue Häuser zw. 3.642 €/m² in Kirchwerder und 10.742 €/m² in Nienstedten. Für Neubauwohnungen wurden die niedrigsten Durchschnittspreise in Billstedt (4.514 €/m²) ermittelt. Die teuersten Neubauwohnungen (5 Objekte) mit einem Durchschnittswert von 19.625 €/m² wurden im zweiten Halbjahr 2025 in Rotherbaum angeboten.

Im Umland liegen die Angebotsobjekte für Neubauten überwiegend in den größeren Orten. Die Preishitliste im schleswig-holsteinischen Umland für Neubauhäuser führt weiterhin Wedel mit durchschnittlich 5.163 €/m² an. Ebenfalls am westlichen Stadtrand folgen Schenefeld (4.962 €/m²) und Rellingen (4.553 €/m²) sowie im Nordosten das Ahrensburger Umland (4.940 €/m²).

Die teuersten neuen Wohnungen waren im Untersuchungszeitraum in Wentorf/Aumühle am Markt. Bei einem knappen Angebot kosteten neue Wohnungen in der Projektentwicklung die „Villen an den Pappeln“ in der attraktiven Wohnlage Wohltorf im Schnitt 9.095 €/m².

Wohnen in Hamburg

Hamburg zieht nach wie vor viele Menschen an, die die hohe Lebensqualität und die vielfältigen Möglichkeiten in der Stadt schätzen. Die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum bleibt eine Herausforderung.

Niedrige Zinsen kompensierten die Kaufpreisentwicklung bis vor einigen Jahren, wodurch Eigentum günstig finanziert werden konnte. Anfang 2021 war eine zehnjährige Immobilienfinanzierung noch mit ca. 1,2 % Zins möglich, im Januar 2026 waren 3,84 % zu zahlen.

Bei einem Zinssatz von 3,84 % plus 2,5 % Tilgung ließe sich mit einer Kaltmiete von 960 Euro eine Finanzierung von rund 182.000 Euro realisieren. Bringt der Käufer zusätzlich 20 % Eigenkapital ein, könnte er eine Eigentumswohnung (80 m²) für etwa 218.000 Euro erwerben. Für diesen Preis ist ein Erwerb von 80 qm in Hamburg nicht möglich. Durch Anpassungen wie geringere Wohnfläche, höheres Eigenkapital oder reduzierte Tilgung lässt sich das Defizit verringern, aber die Wohnfläche muss je nach gewähltem Stadtteil deutlich kleiner ausfallen.

„Der aktuelle Miet-zu-Kauf-Preis-Gap macht den Eigentumserwerb, wie das Rechenbeispiel zeigt, deutlich schwieriger“, sagt Jens Riemer. Weiter führt er aus: „Aktuell liegen die Zinssätze bei rund 4 bis 4,5 %. Nur mit einer gezielten Finanzplanung lässt sich diese Lücke schließen.“

Ausblick

Der Wohnimmobilienmarkt im Großraum Hamburg zeigt trotz geopolitischer Unsicherheiten und steigender Energiekosten eine robuste Preisentwicklung. Die Preisbandbreiten bleiben groß – sowohl im Bestand als auch im Neubau – und erfordern von Kaufinteressierten eine sorgfältige Finanzplanung.

Jens Riemer hierzu: „Wir beobachten zurzeit bei unserer Tochtergesellschaft, der LBS Immobilien GmbH NordOst, dass Käuferinnen und Käufer zunehmend mehr Verhandlungsspielraum haben, weil die Preisvorstellungen der Verkäufer häufig über der Zahlungsbereitschaft liegen.“ Ein Trend, der sich künftig wahrscheinlich noch verstärken könnte.

Sabine König ergänzt: „Im Bestand erwarten wir eine zunehmend differenziertere Entwicklung. Moderne, energieeffiziente Objekte in gefragten Lagen werden Preiszuwächse verzeichnen, während ältere, unsanierte Bestandsimmobilien Preisrückgänge erleben.“

Für Neubauobjekte rechnen die LBS-Experten mit stabilen bis leicht steigenden Preisen. Hohe Energie- und Rohstoffkosten treiben die Baukosten weiter nach oben. Sie gehen daher mit einer spürbaren Zurückhaltung bei privaten Bauvorhaben aus und einem damit einhergehend sinkenden Angebotsmarkt.