Drei Regelungen, die seit Juli nicht mehr existieren

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, seit dem 29. Juli 2026 der neue Name des Gebäudeenergiegesetzes, hat die §§ 71 bis 73 gestrichen. Damit sind drei Vorgaben entfallen, die jahrelang jede Kaufverhandlung geprägt haben:

• die Pflicht, dass eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt,
• das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel ab einem Alter von 30 Jahren,
• das Betriebsverbot für fossil betriebene Heizkessel ab 2045.

Praktisch bedeutet das: Für einen Gaskessel aus dem Jahr 1989 besteht heute allein aufgrund seines Alters kein Betriebsverbot nach dem GModG mehr. Andere technische und immissionsschutzrechtliche Anforderungen, etwa nach der 1. BImSchV, bleiben davon unberührt.

Zwei Dämmpflichten bleiben bestehen

Unverändert gelten die Nachrüstpflichten der §§ 35 und 69 GModG. Sie betreffen oberste Geschossdecken, die den vorgeschriebenen Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, sofern nicht das darüberliegende Dach ausreichend gedämmt ist, sowie bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume.

Eine Sonderregel gilt für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Beim ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag muss der neue Eigentümer die jeweilige Nachrüstpflicht innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Bei einem späteren Verkauf beginnt diese Frist nicht erneut. Maßgeblich für den Eigentumsübergang ist die Eintragung im Grundbuch nach § 873 BGB. Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe bleiben dafür ohne Bedeutung.

Nach § 35 Absatz 4 GModG entfällt die Pflicht bei selbstgenutzten Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, soweit sich die Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaften lassen. Die Ausnahme wirkt kraft Gesetzes, im Streitfall muss der Eigentümer die Unwirtschaftlichkeit allerdings belegen können, üblicherweise über eine fachliche Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Was kostet ein Verstoß?

Das GModG sieht Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor, etwa für eine ungedämmte oberste Geschossdecke oder nicht eingehaltene Bauteilanforderungen bei Änderungen. Bei geförderten Maßnahmen können zusätzlich förderrechtliche Folgen entstehen, wenn die jeweiligen Förderbedingungen nicht eingehalten werden. Ob eine Pflicht überhaupt besteht, klärt im Zweifel eine Energieberatung in München anhand von Gebäudetyp, Baujahr und Eigentumshistorie.

„In der Kaufberatung dominiert die Heizungsfrage, die Geschossdecke taucht selten auf", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Seit Juli hat sich das Gewicht verschoben. Der altersbedingte Austauschzwang ist entfallen, die Dämmpflichten können beim ersten Eigentumswechsel dagegen weiterhin eine Zweijahresfrist auslösen."

Die Bio-Treppe als Folgepflicht beim Heizungstausch

Beim freiwilligen Austausch besteht freie Wahl aus dem Optionenkatalog des § 42 GModG, von der Wärmepumpe über den Anschluss an ein Wärmenetz bis zur Biomasseheizung. Kombinationen sind zulässig.

Für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, gilt grundsätzlich ein steigender Mindestanteil klimaneutraler Wärme:

Ab 1. Januar 2029: Mindestanteil 10 %

Ab 1. Januar 2030: Mindestanteil 15 %

Ab 1. Januar 2035: Mindestanteil 30 %

Ab 1. Januar 2040: Mindestanteil 60 %

Bereits vorhandene Heizungen sind von der Quote nicht betroffen. Der Eigentümerwechsel ändert daran nichts.

Für 2045 sieht § 42a GModG zudem eine vollständige Umstellung der zur Gebäudeheizung in Verkehr gebrachten Gas-, Öl- und Flüssiggasbrennstoffe auf klimaneutrale Brennstoffe vor. Die konkrete Verpflichtung der Inverkehrbringer soll in einem gesonderten Gesetz geregelt werden.

Wann greifen Bauteilanforderungen bei einer Sanierung?

Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohngebäude enthält auch das GModG nicht. Anforderungen entstehen anlassbezogen, etwa beim Fenstertausch, bei der Fassadendämmung oder bei der Dacherneuerung. Für die betroffenen Flächen gelten dann die Höchstwerte der Anlage 7, für Außenwände beispielsweise 0,24 W/(m²K). Bei Maßnahmen an höchstens 10 Prozent der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes entfällt die Anforderung.

Ein praktischer Stolperstein betrifft die Fundstellen selbst. Das GModG hat den Bestandsteil des Gesetzes umnummeriert: aus § 47 GEG wurde § 35, aus § 48 wurde § 36, aus § 51 wurde § 39. Kaufvertragsentwürfe, Gutachten und Förderunterlagen aus der Zeit vor Ende Juli verweisen damit teilweise auf leere Normen.

Fazit: Wirtschaftliche Abwägung statt gesetzlicher Zwang

Für den Münchner Bestand hat sich die Rechtslage entzerrt. Ein alter Heizkessel muss nicht mehr allein wegen seines Alters außer Betrieb genommen werden. Ein späterer Heizungstausch bleibt angesichts steigender CO?-Kosten eine wirtschaftliche Abwägung, unterliegt aber weiterhin den aktuellen gesetzlichen Anforderungen. Die Dämmpflichten bestehen dagegen unverändert fort, in der Sonderkonstellation mit Zweijahresfrist und bei der obersten Geschossdecke mit Bußgeldrisiko.

Zwei Punkte gehören deshalb in jede Kaufprüfung: der Zustand von oberster Geschossdecke und Leitungen sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern die Frage, ob die Sonderregelung zum ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 greift. Für beides genügt eine energetische Bewertung im Vorfeld, die Pflichten, Kosten und Fördermöglichkeiten in einer Übersicht zusammenführt. Diese Prüfung samt Nachweisen und Förderanträgen übernimmt Heid Energieberatung München.