Leipzig ist ein Wohnungsmarkt

Der Gutachterausschuss der Stadt Leipzig hat für 2025 mehr als 6.300 Transaktionen registriert, rund 20 Prozent mehr als im Vorjahr. Über 80 Prozent davon waren Eigentumswohnungen, viele davon in Gründerzeithäusern. Ein großer Teil dieses Bestands wurde bereits in den 1990er-Jahren saniert. Inzwischen können bei einzelnen Gebäuden erneut größere Maßnahmen an Dach, Fassade oder Haustechnik anstehen. Reicht die Rücklage dafür nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage.

Was eine Sonderumlage ist

Die Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung über das laufende Hausgeld hinaus. Sie stützt sich auf § 16 und § 28 des Wohnungseigentumsgesetzes und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Zahlen müssen auch Eigentümer, die dagegen gestimmt haben. Verteilt wird sie in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, die Höhe muss sich jedoch am Finanzierungsbedarf der beschlossenen Maßnahme orientieren.

Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Eine Klage befreit dabei nicht von der Zahlung: Der Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn aufhebt.

Das Fälligkeitsdatum entscheidet

Bei einem Verkauf zählt der Zeitpunkt, zu dem die Umlage fällig wird. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (V ZR 257/16) haftet der Käufer auch für eine Sonderumlage, die vor seinem Eigentumserwerb beschlossen wurde, sofern sie erst danach fällig wird. Gegenüber der Gemeinschaft kommt es darauf an, wer bei Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Der Käufer wird grundsätzlich mit seiner Eintragung im Grundbuch Eigentümer. Zwischen Notartermin und Eintragung vergehen oft mehrere Wochen, beim Wohnungsverkauf in Leipzig ist das eine typische Phase, in der Eigentümerversammlungen stattfinden.

Den Fälligkeitstermin können die Eigentümer direkt im Beschluss festlegen. Ein Beispiel: Beschließt die Gemeinschaft im März eine Umlage und stellt sie zum 1. Juli fällig, zahlt der Käufer, wenn er an diesem Tag bereits im Grundbuch steht. Wie Käufer und Verkäufer die Kosten untereinander aufteilen, regelt allein der Kaufvertrag. An diese Vereinbarung ist die Gemeinschaft nicht gebunden.

„Beim Wohnungskauf lohnt der Blick in die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre. Ist dort eine größere Maßnahme im Gespräch oder eine Sonderumlage bereits beschlossen, gehört eine klare Regelung in den Kaufvertrag, wer die Kosten im Ergebnis trägt“, erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienmakler.

Was Käufer vor dem Notartermin prüfen sollten

Vier Unterlagen geben Aufschluss über das Risiko einer Sonderumlage:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen drei Jahre
• die Beschluss-Sammlung der Verwaltung, in der alle Beschlüsse verzeichnet sind
• der jährliche Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage
• Hinweise auf geplante Arbeiten an Dach, Fassade, Heizung oder Aufzug

Eine geringe Erhaltungsrücklage in einem sanierungsbedürftigen Haus kann für Käufer ein wichtiges Signal sein und in die Preisverhandlung einfließen. Bei der Kaufpreisfindung sollten deshalb neben Lage und Zustand auch die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft und bereits absehbare größere Maßnahmen berücksichtigt werden. Heid Immobilienmakler Leipzig bezieht solche Faktoren in die Einordnung einer Eigentumswohnung ein.

Steuerliche Folgen

Wie sich eine Sonderumlage steuerlich auswirkt, hängt von der Nutzung ab. Bei vermieteten Wohnungen kommt es zusätzlich darauf an, wofür die Gemeinschaft die Mittel verwendet. Dienen sie Erhaltungsmaßnahmen, können die darauf entfallenden Aufwendungen grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und übersteigen die relevanten Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Dann wirken die Kosten steuerlich grundsätzlich nur über die Abschreibung.

Selbstnutzer können 20 Prozent der ausgewiesenen Lohnkosten als Handwerkerleistung abziehen, derzeit höchstens 1.200 Euro im Jahr. Ein Regierungsentwurf vom September 2026 sieht vor, diese Ermäßigung ab 2027 auf 15 Prozent und höchstens 900 Euro zu senken. Auf Mieter umlegen lässt sich eine Sonderumlage nicht, bei einer Modernisierung ist lediglich eine Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich.

Wer die Sonderumlage gegenüber der Eigentümergemeinschaft schuldet und wer die Kosten am Ende wirtschaftlich trägt, kann auseinanderfallen. Für Käufer zählt deshalb nicht nur, ob eine Sonderumlage bereits beschlossen wurde, sondern auch, wann sie fällig wird und welche Regelung der Kaufvertrag dazu enthält.