Wo das Verfahren an seine Grenzen kommt

Die steuerliche Bewertung ist typisiert und bildet deshalb nicht jede Besonderheit eines einzelnen Hauses vollständig ab. Individuelle wertmindernde Merkmale können unberücksichtigt bleiben oder nicht in ihrem tatsächlichen Umfang erfasst werden. Dazu zählen beispielsweise:

• Sanierungsstau, etwa ein feuchter Keller oder eine veraltete Heizungsanlage
• eine schwache Energieeffizienz
• ein ungünstiger Grundstückszuschnitt oder eine schwierige Bebaubarkeit
• Lärm, Altlasten oder andere wertmindernde Lageeinflüsse
• Baumängel und Bauschäden, die erst bei einer Besichtigung erkennbar werden

In Dortmund kommt hinzu, dass der Markt wieder anzieht. Nach Angaben des Gutachterausschusses wurden 2025 etwa zehn Prozent mehr Grundstücke verkauft als im Vorjahr, der Geldumsatz lag bei rund 1,5 Milliarden Euro. Bei bestehenden Eigentumswohnungen stiegen die Preise stadtweit um rund fünf Prozent.

„Die typisierte Bewertung arbeitet mit Durchschnittswerten, und bei durchschnittlichen Objekten funktioniert das gut", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. „Kritisch wird es bei Häusern, die aus dem Rahmen fallen. Ein Nachkriegsbau mit Instandhaltungsrückstand in gefragter Lage kann steuerlich deutlich zu hoch angesetzt sein, weil das Verfahren die Lage kennt, den Zustand aber nicht."

Ob der aus solchen Daten abgeleitete Grundbesitzwert den Zustand einer einzelnen Immobilie angemessen abbildet, ist damit noch nicht gesagt. Für diesen Fall eröffnet § 198 Bewertungsgesetz (BewG) die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.

Der richtige Zeitpunkt

Am einfachsten ist der Nachweis, wenn ein niedrigerer Verkehrswert frühzeitig belegt wird, beispielsweise bereits im Rahmen der Feststellungserklärung. Liegt der Feststellungsbescheid bereits vor, beträgt die Einspruchsfrist einen Monat nach Bekanntgabe. Diese Frist ist wichtig, denn der festgestellte Grundbesitzwert ist ein Grundlagenbescheid für die spätere Erbschaftsteuer. Wer erst gegen den Erbschaftsteuerbescheid vorgeht, kann die Bewertung dort in der Regel nicht mehr angreifen.

Als Nachweis kommen zwei Wege in Betracht:

• Ein Gutachten, das regelmäßig vom zuständigen Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken stammt.
• Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis für die zu bewertende Immobilie selbst, zustande gekommen innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag und bei unveränderten maßgeblichen Verhältnissen.

Kaufpreise vergleichbarer Nachbarobjekte erfüllen diese Voraussetzung nicht. Auch Auszüge aus der Kaufpreissammlung oder eine kostenlose Online-Bewertung können ein Gutachten nicht ersetzen. 

Was ein Gutachten leisten muss

Ein Gutachten wird nicht allein deshalb anerkannt, weil es von einem Sachverständigen erstellt wurde. Entscheidend sind die methodische Qualität sowie eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Bewertungsgrundlagen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Die Finanzgerichte verlangen, dass Abweichungen von Bodenrichtwerten oder Liegenschaftszinssätzen des Gutachterausschusses fachlich fundiert und belegbar begründet werden. Pauschale Hinweise auf Erfahrung oder allgemeine Marktannahmen genügen nicht.

„Wertminderungen lassen sich gegenüber dem Finanzamt nicht allein mit einem Hinweis auf den Zustand des Gebäudes begründen“, sagt Heid. „Ein Bauschaden muss dokumentiert und in seiner Auswirkung auf den Verkehrswert nachvollziehbar hergeleitet sein. Genau darauf kommt es bei der Prüfung durch Finanzamt oder Gericht an.“

Wann sich der Schritt lohnt

Ob sich ein niedrigerer Immobilienwert steuerlich auswirkt, hängt vom persönlichen Freibetrag und dem übrigen Erwerb ab. Bleibt der gesamte steuerpflichtige Erwerb innerhalb des Freibetrags, ergibt sich keine Ersparnis. Wie hoch dieser ausfällt, hängt beim Erben einer Immobilie vor allem vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Ehepartner und Kinder verfügen beispielsweise über deutlich höhere Freibeträge als Geschwister oder unverheiratete Partner.

Bestehen Zweifel, ob der festgestellte Grundbesitzwert den Zustand einer Immobilie angemessen widerspiegelt, schafft ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB Klarheit. Die Gutachter der Heid Immobilienbewertung Dortmund besichtigen das Objekt vor Ort, prüfen die relevanten Unterlagen und ermitteln den Verkehrswert bezogen auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag. Wertmindernde Merkmale werden dabei dokumentiert und in ihrer Auswirkung auf den Immobilienwert nachvollziehbar hergeleitet.