Entscheidend ist dabei nicht die Bonität allein, sondern das Grundbuch. Das Darlehen wird hinter der bestehenden Baufinanzierung eingetragen. Die Immobilie dient ausschließlich als Sicherheit.

Der Finanzdienstleister Besserfinanz erläutert, wie diese Finanzierungsform funktioniert.

In diesen Fällen stoßen klassische Umschuldungen an ihre Grenzen

Wer einen oder wenige Ratenkredite ablösen möchte, findet oft schnell eine Umschuldung, die zu seinen Bedürfnissen passt.

Komplizierter wird es, wenn mehrere Kredite und weitere Verpflichtungen zusammenkommen. Banken lehnen dann häufig ab, weil sie unbesicherte Ratenkredite in dieser Größenordnung nicht mehr darstellen können. Für Immobilieneigentümer kommt an dieser Stelle das Nachrangdarlehen ins Spiel.

Die Grundschuld steht im zweiten Rang

Ein Nachrangdarlehen wird über eine Grundschuld abgesichert, die im Grundbuch hinter der bestehenden Baufinanzierung eingetragen wird. Der erste Rang bleibt bei der Bank, die den Immobilienkauf finanziert hat. Das neue Darlehen folgt an zweiter Stelle.

Wichtig ist die Abgrenzung: Die Immobilie ist dabei nur Sicherheit, nicht das Finanzierungsobjekt. Es handelt sich also nicht um eine neue Baufinanzierung. Kann ein Eigentümer seine Raten nicht mehr zahlen, wird im Fall einer Verwertung zuerst die erstrangige Bank bedient. Erst danach folgt der nachrangige Kreditgeber.

Die bestehende Baufinanzierung bleibt davon unberührt. Sie läuft mit ihren Konditionen weiter, während das Nachrangdarlehen daneben tritt.

Das höhere Risiko schlägt sich in den Konditionen nieder

Für den nachrangigen Kreditgeber ist das Risiko größer, im Ausfall leer auszugehen. Gleichzeitig ist das Darlehen durch die Grundbucheintragung besichert und damit besser kalkulierbar als ein Ratenkredit ohne Sicherheit.

Dieses Verhältnis spiegelt sich in den Konditionen. Nachrangdarlehen sind deshalb nicht zwangsläufig günstiger als andere Finanzierungsformen. Für Kreditnehmer bleibt der Vergleich von Zinsen, Laufzeit und Gesamtkosten entscheidend.

Was Eigentümer für die Prüfung brauchen

Ob ein Nachrangdarlehen möglich ist, entscheidet sich an den Unterlagen. Dazu gehören Gehaltsnachweise, der Grundbuchauszug und Angaben zur Wohnfläche.

Geprüft wird die Gesamtbelastung aus bestehender Baufinanzierung und neuem Darlehen, jeweils im Verhältnis zum Wert der Immobilie und zum Einkommen des Haushalts. Am Anfang steht eine Haushaltsrechnung nach der Umschuldung: Wie sieht die Situation aus, wenn aus vielen Raten eine einzige wird?

Maßgeblich sind dabei die Dokumente, nicht die Selbstauskunft am Telefon. Erst wenn Belastungsgrenze und Beleglage stimmen, geht ein Fall überhaupt an eine Partnerbank. Klassische Banken haben dieses Produkt in der Regel nicht im Programm.

Aus mehreren Raten wird eine

Mit der Darlehenssumme werden die bestehenden Ratenkredite abgelöst. An ihre Stelle tritt eine einzige monatliche Rate, die in vielen Fällen niedriger ausfällt als die Summe der bisherigen Raten.

Voraussetzung ist, dass die Summe aus bestehender Baufinanzierung und neuem Darlehen in einem vertretbaren Verhältnis zum Immobilienwert steht. Reicht der Spielraum im Grundbuch nicht aus, kommt die Finanzierung nicht zustande.

Für Eigentümer bedeutet das vor allem mehr Übersicht: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, ein fester Betrag im Monat.

Ziel bleibt in allen Fällen eine übersichtlichere Finanzierung mit einer klar kalkulierbaren monatlichen Belastung.

„Ein Nachrangdarlehen löst finanzielle Probleme nicht automatisch“, sagt ein Sprecher von Besserfinanz. „Wir messen jeden Fall an den Unterlagen, nicht an der Selbstauskunft. Ob ein Antrag bei einer Bank eingereicht wird, entscheidet die Haushaltsrechnung nach der Umschuldung.“