Wie Mietkauf funktioniert

Beim Mietkauf mietet ein Interessent eine Immobilie und erwirbt sie nach einer festgelegten Zeit. Ein Teil der monatlichen Zahlung wird dabei meist auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Das Modell richtet sich vor allem an Menschen, die nicht über das nötige Eigenkapital verfügen oder für einen klassischen Immobilienkredit keine ausreichende Bonität nachweisen. In einem Markt wie Hannover, in dem Kaufpreise und Finanzierungshürden gleichermaßen hoch sind, stellt der Mietkauf für manche Interessenten eine Alternative zum klassischen Immobilienerwerb dar.

Zu unterscheiden sind zwei Varianten. Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mieter von Beginn an, die Immobilie zum vereinbarten Termin zu kaufen. Beim Optionskauf hat er nur ein Ankaufsrecht und entscheidet erst am Ende der Mietphase, ob er es ausübt. Diese Unterscheidung hat erhebliche Folgen für die Rechte und Pflichten beider Seiten.

Beim Kauf zählt der Wert, nicht der Wunschpreis

Ob klassischer Kauf oder Mietkauf: Entscheidend ist, ob der vereinbarte Preis dem tatsächlichen Marktwert entspricht. Beim Mietkauf wird der Kaufpreis oft Jahre vor der eigentlichen Übereignung festgeschrieben. Liegt er über dem realistischen Verkehrswert, zahlt der Käufer am Ende zu viel. Liegt er deutlich darunter, verschenkt der Verkäufer Substanz.

Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die auch beim Mietkauf nicht entfallen, sondern beim späteren Erwerb anfallen. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent, je nach Fall zuzüglich Maklerprovision. Wer in Hannover ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, sollte diese Posten von Beginn an einkalkulieren.

„Wer seine Immobilie im Mietkauf verkauft, wird faktisch zum Kreditgeber. Umso wichtiger ist ein realistischer Marktwert als Vertragsgrundlage", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Ein über Jahre festgeschriebener Kaufpreis lässt sich später nur schwer korrigieren."

Diese Punkte sollte der Vertrag regeln

Ein Mietkaufvertrag ist komplex und sollte vor der Unterschrift genau geprüft werden. Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören:

• Kaufpreis und Zeitpunkt des Erwerbs

• Kaufpflicht oder Optionsrecht

• Höhe der monatlichen Zahlung und Anrechnungsanteil auf den Kaufpreis

• Verantwortung für Instandhaltung und Reparaturen während der Mietphase

• Rücktritts- oder Ausstiegsrecht bei veränderten Lebensumständen

• Möglichkeit zur Sondertilgung

Damit der Mietkauf rechtssicher gestaltet werden kann, sollten alle wesentlichen Vereinbarungen in der notariellen Urkunde festgehalten werden. Unklare oder unvollständige Regelungen können später zu rechtlichen Streitigkeiten oder sogar zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags führen.

Rechtliche Absicherung und Risiken

Ein reiner Mietvertrag ist nicht beurkundungspflichtig. Weil sich der Käufer beim Mietkauf aber zum Erwerb einer Immobilie verpflichtet, ist die Vereinbarung notariell zu beurkunden (§ 311b BGB); dies gilt grundsätzlich auch für vertraglich vereinbarte Kaufoptionen, die auf den Erwerb der Immobilie gerichtet sind. Miet- und Kaufteil bilden dabei in der Regel eine rechtliche Einheit, sodass sich die Beurkundungspflicht auf den gesamten Vertrag erstreckt. Bis zur vollständigen Bezahlung wird der Käufer nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Seinen Anspruch auf die spätere Übereignung kann er aber durch eine Auflassungsvormerkung absichern, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird (§ 883 BGB).

Das größte Risiko trägt der Käufer bei Zahlungsschwierigkeiten. Gerät er mit der Miete in Verzug, kann der Verkäufer den Mietvertrag nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB fristlos kündigen. Was dann mit Kaufpflicht oder Ankaufsrecht und den bereits geleisteten Zahlungen geschieht, richtet sich nach der konkreten Vertragsgestaltung. Im ungünstigsten Fall verliert der Käufer einen Teil der bis dahin gezahlten Beträge.

„Käufer sollten eine Mietkauf-Immobilie vor der Unterschrift ebenso prüfen lassen wie bei einem direkten Kauf", sagt Heid. „Versteckte Mängel oder ein Sanierungsstau verändern den Wert erheblich, und wer sich über Jahre bindet, sollte wissen, worauf er sich einlässt." Die Sachverständigen von Heid Immobilienbewertung Hannover prüfen Objekt und Zustand unabhängig von den Interessen der Vertragsparteien.

Fazit

Der Mietkauf kann für Menschen ohne ausreichendes Eigenkapital ein Weg ins Eigenheim sein, ist aber kein Selbstläufer. Entscheidend sind ein realistischer Kaufpreis, ein sauber gestalteter Vertrag und ein klarer Blick auf den Zustand der Immobilie. Eine unabhängige Immobilienbewertung in Hannover schafft dafür die Grundlage. Wer sich über mehrere Jahre bindet, sollte die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen frühzeitig prüfen. Eine professionelle Kaufberatung hilft, Chancen und Risiken realistisch einzuordnen.