Die Steuerreform ändert für Gutverdiener wenig

Die geplante Einkommensteuerreform, die seit Oktober im Bundestag beraten wird, soll ab 2027 vor allem kleine und mittlere Einkommen sowie Familien entlasten. Die Grenze für den Spitzensteuersatz steigt nur leicht auf rund 70.600 Euro. Für sehr hohe Einkommen wird es teurer: Der Entwurf sieht 45 Prozent bereits ab 250.000 Euro und einen neuen Satz von 47 Prozent ab 280.000 Euro vor. „Was meine Kunden gestalten können, ist nicht der Steuersatz, sondern das zu versteuernde Einkommen“, sagt Wagenbauer.

Diese Wege sieht das Steuerrecht vor

Wer eine Wohnung kauft und vermietet, darf den Wertverlust des Gebäudes jedes Jahr steuerlich geltend machen – die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Sie mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass dafür jedes Jahr Geld abfließt. Für Kapitalanleger sind derzeit vor allem diese Bausteine wichtig:

• Lineare Abschreibung: 3 Prozent der Gebäudekosten pro Jahr für neue Wohngebäude. Grund und Boden sind ausgenommen.
• Degressive Abschreibung: Für Neubauten mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 stattdessen 5 Prozent des jeweiligen Restwerts pro Jahr. Ein großer Teil der Abschreibung fällt so in die ersten Jahre.
• Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Für besonders energieeffiziente Neubauten (Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel) in den ersten vier Jahren zusätzlich bis zu 5 Prozent pro Jahr, bei Bauantrag bis 30. September 2029.
• Zinsen und laufende Kosten: Kreditzinsen, Verwaltung und weitere Ausgaben für die vermietete Wohnung sind als Werbungskosten absetzbar.
• Steuerfreier Verkaufsgewinn: Wer eine vermietete Immobilie im Privatvermögen länger als zehn Jahre hält, zahlt auf einen Wertzuwachs keine Einkommensteuer.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung: Bei 300.000 Euro Gebäudekosten ergeben 5 Prozent degressive Abschreibung im ersten vollen Jahr 15.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent senkt das die Einkommensteuer um 6.300 Euro– bei linearer Abschreibung wären es 3.780 Euro. „Eine Steuerersparnis ist keine Rendite“, betont Wagenbauer. „Die Wohnung muss sich auch ohne sie rechnen.“

Warum das Thema gerade jetzt wichtig ist

Die günstigen Regeln haben ein Ablaufdatum. Weil Neubauten von der Planung bis zur Fertigstellung oft zwei bis drei Jahre brauchen, entscheidet sich schon heute, welche Projekte die Fristen von 2029 noch erreichen. Gleichzeitig sind die Zinsen gestiegen: Zehnjährige Baukredite kosten bei Top-Konditionen derzeit rund 4 Prozent. Die Zinsen sind zwar absetzbar, die Raten müssen aber dauerhaft tragbar sein. Zinsgünstige KfW Kredite und eine ehrliche Kalkulation werden damit wichtiger.

Besonders gefragt sind Pflegeappartements: Der Anleger kauft eine einzelne Einheit in einem Pflegeheim, das ein professioneller Betreiber langfristig pachtet. Der Bedarf ist da nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes steigt die Zahl der Pflegebedürftigen von rund 5 Millionen (2021) auf etwa 6,8 Millionen im Jahr 2055. Ob degressive Abschreibung, Sonderabschreibung oder KfW-Förderung für ein bestimmtes Pflegeobjekt gelten, ist allerdings nicht selbstverständlich und muss im Einzelfall geprüft werden.

Vier Fragen vor jeder Entscheidung

Wagenbauer warnt davor, eine Immobilie nur wegen der Steuer zu kaufen. Vorab sollten Anleger klären: Wie solide sind Betreiber und Pachtvertrag? Ist der Kaufpreis auch ohne Steuereffekt angemessen? Bleibt die Finanzierung tragbar, wenn die Zinsen nach der Zinsbindung höher liegen? Und sind alle Voraussetzungen dauerhaft erfüllt? Wer etwa bei der Sonderabschreibung vor Ablauf von zehn Jahren verkauft oder nicht mehr vermietet, muss den Vorteil zurückzahlen. Für die steuerliche Einzelfallprüfung empfiehlt er immer den eigenen Steuerberater.

Wie groß das Interesse ist, zeigte Anfang November ein Infoabend in Landshut: Rund 60 Gäste ließen sich von Martin Wagenbauer und Steuerexperte Sven Schultz (Carestone Group) ein Beispielobjekt Zahl für Zahl durchrechnen.

Wer prüfen möchte, ob und wie sich dieser Weg für die eigene Situation lohnt, findet unter www.pflegeimmobilie-bayern.com weitere Informationen und kann dort ein kostenfreies, unverbindliches Erstgespräch vereinbaren – persönlich in Geisenhausen oder per Videocall.